Une SCI soumise à l’impôt sur les sociétés est imposée à 15 % sur la fraction de bénéfices inférieure à 42 500 €, puis à 25 % au-delà – taux normal en vigueur depuis le 1er janvier 2022 selon l’article 219 du CGI. Ces deux taux ne coexistent que si la SCI remplit deux conditions cumulatives ; à défaut, le taux de 25 % s’applique dès le premier euro de bénéfice.
Par défaut, une SCI est transparente fiscalement et ses résultats sont imposés entre les mains des associés à l’IR. L’IS est une option à exercer activement, pas un régime automatique.
Les conditions pour bénéficier du taux de 15 %
Le taux réduit est subordonné à deux critères qui doivent être satisfaits simultanément :
- Le chiffre d’affaires hors taxes de la SCI ne dépasse pas 10 millions d’euros.
- Au moins 75 % du capital est détenu par des personnes physiques.
Si l’une de ces conditions fait défaut, le taux de 25 % s’applique sur l’ensemble des bénéfices, même si leur montant reste inférieur à 42 500 €. C’est le cas le plus fréquent d’erreur d’anticipation : un associé personne morale détenant plus de 25 % du capital fait tomber le taux réduit, quelle que soit la rentabilité de la SCI.
Lorsque les conditions sont remplies, le calcul est mécanique : la tranche jusqu’à 42 500 € est taxée à 15 %, la fraction excédentaire à 25 %. Les deux tranches coexistent dans le même exercice.
Avant de formaliser l’option, vérifiez ces trois points :
- Bénéfices prévisionnels : y a-t-il une fraction inférieure à 42 500 € sur laquelle le taux réduit s’appliquera effectivement ?
- Chiffre d’affaires HT : reste-t-il sous le seuil de 10 millions d’euros ?
- Structure du capital : les personnes physiques détiennent-elles au moins 75 % des parts ?
Si l’un de ces points est à risque, l’avantage du taux réduit disparaît – ce qui modifie sensiblement l’analyse d’opportunité, notamment pour le calcul de l’imposition en cas de dissolution de la SCI.
Notifier l’option avant la fin du 3e mois
L’article 239 du CGI fixe le délai : la notification doit parvenir à l’administration fiscale avant la fin du troisième mois de l’exercice pour lequel l’option s’applique.
Pour une SCI dont l’exercice court du 1er janvier au 31 décembre, la date limite est le 31 mars. Pour une SCI clôturant à une autre date, le calcul est identique : la date limite est le dernier jour du troisième mois suivant l’ouverture de l’exercice visé.
Un délai manqué a une conséquence simple : l’option ne prend effet que pour l’exercice suivant. Il n’y a pas de régularisation possible.
L’action concrète à mener maintenant : identifier la date de clôture de votre exercice en cours, calculer la date limite correspondante, et vérifier si la fenêtre est encore ouverte. Si elle l’est, notifiez l’option sans attendre – le délai ne se négocie pas.