Quand une SCI se dissout et que ses capitaux propres dépassent le capital social, la différence positive constitue le boni de liquidation – la fraction de l’actif net qui excède les apports des associés, selon la définition fiscale posée à l’article 238 bis HG du Code général des impôts. Cette somme n’est pas récupérée en franchise d’impôt : son traitement fiscal dépend entièrement du régime de la SCI.
Pour une SCI à l’IS, le boni est traité comme un revenu de capitaux mobiliers. Depuis le 1er janvier 2026, il supporte le prélèvement forfaitaire unique (PFU) de 31,4 % (12,8 % d’impôt sur le revenu + 18,6 % de prélèvements sociaux), selon actav.fr. L’associé peut opter pour le barème progressif de l’IR avec un abattement de 40 %, ce qui change le calcul selon son niveau d’imposition.
La fiscalité du boni en SCI à l’IR n’est pas couverte par les sources disponibles. Cet article traite exclusivement des SCI soumises à l’IS.
Le calcul du boni : une soustraction, deux situations possibles
La formule est la suivante :
Boni (ou mali) = Capitaux propres – Capital social
Les capitaux propres s’entendent au sens comptable : capital social, réserves, report à nouveau, résultat de l’exercice. Le capital social correspond aux apports effectués par les associés, inscrits au passif du bilan.
Prenons un exemple hypothétique : une SCI à l’IS présente à la clôture de sa liquidation des capitaux propres de 320 000 € et un capital social de 50 000 €. Le boni de liquidation est alors de 320 000 – 50 000 = 270 000 €. C’est ce montant qui entre dans la base imposable des associés, au prorata de leurs parts.
Si le résultat est négatif, on parle de mali de liquidation. Aucun impôt n’est dû dans ce cas. L’associé subit une perte en capital – ses apports ne sont pas intégralement récupérés – sans mécanisme automatique de récupération ni déduction fiscale garantie. La perte est réelle mais sans contrepartie directe à attendre du fisc.
Avant toute réflexion fiscale, vérifier l’existence d’un boni est donc la première étape. Si le solde est nul ou négatif, la question de l’imposition ne se pose pas.
Imposition en SCI à l’IS : PFU ou barème, ce que ça change
Une fois le boni calculé, l’associé d’une SCI à l’IS doit choisir entre deux modalités d’imposition.
Le PFU à 31,4 %
C’est le régime par défaut depuis le 1er janvier 2026. Le taux de 31,4 % se décompose en 12,8 % d’IR et 18,6 % de prélèvements sociaux. Il s’applique à l’intégralité du boni, sans abattement.
Sur l’exemple ci-dessus (boni de 270 000 €, pour un associé détenant 100 % des parts) : 270 000 × 31,4 % = 84 780 € d’imposition, soit un net perçu de 185 220 €.
Pour une liquidation clôturée avant le 1er janvier 2026, les taux applicables sont ceux en vigueur à la date concernée – ce point mérite vérification auprès d’un professionnel ou directement dans les textes fiscaux.
L’option barème progressif avec abattement de 40 %
L’associé peut opter pour le barème progressif de l’IR. Dans ce cas, l’abattement de 40 % s’applique au boni avant intégration dans le revenu imposable. La base imposable à l’IR devient donc : boni × 60 %. Les prélèvements sociaux de 18,6 % restent, eux, calculés sur le montant brut du boni.
Sur le même exemple hypothétique : base IR = 270 000 × 60 % = 162 000 €, auxquels s’ajoute l’imposition au taux marginal applicable à l’associé. Les prélèvements sociaux s’élèvent à 270 000 × 18,6 % = 50 220 €.
Cette option est potentiellement avantageuse pour un associé dont le taux marginal d’imposition est faible. Pour un associé fortement imposé, le PFU à 31,4 % est généralement plus économique. La comparaison doit se faire sur la situation fiscale personnelle de l’associé au titre de l’année de liquidation, en tenant compte de l’ensemble de ses revenus.
Quand le boni inclut des plus-values latentes sur l’immeuble
Un point d’attention spécifique s’applique aux SCI à l’IS qui détiennent un bien immobilier. Si la valeur réelle de l’immeuble au moment de la dissolution dépasse sa valeur nette comptable, la SCI réalise une plus-value de cession lors de la vente ou de l’attribution du bien. Cette plus-value est imposée au niveau de la société avant toute distribution aux associés.
Le boni calculé par la formule capitaux propres – capital social peut donc surestimer ce que les associés recevront effectivement. Le boni net distribué est inférieur au boni brut, d’un montant égal à l’impôt payé par la SCI sur la plus-value. C’est une situation à anticiper dès la phase de liquidation, en faisant établir une valorisation du patrimoine immobilier avant de projeter le montant perçu. La durée d’utilisation comptable d’une immobilisation influe directement sur sa valeur nette comptable et donc sur l’ampleur de la plus-value latente à prendre en compte.
La liquidation d’une SCI à l’IS génère par ailleurs des frais de greffe liés aux formalités de clôture, qui s’imputent sur l’actif net avant calcul du boni.
Deux variables commandent la décision finale. D’abord, vérifier que le boni existe : si les capitaux propres dépassent le capital social, l’imposition est certaine. Ensuite, pour une SCI à l’IS, arbitrer entre PFU à 31,4 % et barème progressif après abattement de 40 % selon le taux marginal réel de l’associé pour l’année concernée. Le PFU simplifie le calcul et avantage les tranches élevées ; le barème peut être plus favorable en dessous d’un certain niveau de revenus, à condition de modéliser les deux options avec les chiffres définitifs de la liquidation.